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煙臺某電力物業管理有限公司服務的小區業主非法設立業主委員會、并擬解除與該公司物業服務委托合同糾紛非訴訟案例

  2010年12月20日,煙臺某電力發展有限公司開發建設的怡海翠庭小區部分業主向煙臺經濟技術開發區建設房管局物業管理辦公室、煙臺經濟技術開發區海河社區管理處提交書面申請,請求依法依程序成立業主大會。2011年5月6日,召開了所謂的怡海翠庭業主大會,投票選舉出了業主委員會委員、表決通過了小區管理規約、業主大會議事規則。2011年5月10日,經煙臺經濟技術開發區海河社區管理處同意,業主委員會主任李×代表怡海翠庭小區業主委員會(以下稱業委會)向煙臺經濟技術開發區建設房管局物業管理辦公室申請備案登記,該局以煙開2011業會備第02號業主委員會成立備案通知書予以登記。

  2011年7月20日,該業委會向煙臺某電力物業管理有限公司發出書面通知,以“業委會與新聘任的物業服務企業簽訂的物業服務合同已經生效、原前期物業服務合同自行終止”為由,要求物業公司于2011年8月1日移交相關資料、查驗共用部位及設施設備、移交物業管理用房等,擬將煙臺某電力物業管理有限公司(以下稱某物業公司)從怡海翠庭小區趕出。

  2011年7月25,承辦律師接手委托全權負責處理該糾紛,以依法維護物業公司的合法權益。經調查,怡海翠庭小區業主大會籌備組未按法律法規規定組織建設單位即煙臺某電力發展有限公司、前期物業管理單位某物業公司即擅自召開了業主大會,且存在冒簽部分業主簽名推選業主代表,相關業主大會決議未征求業主意見,而非法選舉成立了怡海翠庭業主委員會,選舉出的業主委員會成員又不具備委員資格。據此,本律師作出如下預案并分步實施:(1)與當地公安派出所提前溝通,請求及時派出警力支持,防止2011年8月1日出現突發性事件,避免人身或財產損失,將事態的負面影響降到最低。(2)安排多人于2011年8月1日隱蔽拍照、錄像以固定相關證據。(3)將非法召開業主大會、非法選舉業主委員會成員等問題以書面形式向煙臺經濟技術開發區建設房管局、煙臺經濟技術開發區管委有關領導、有關科室負責人予以反映,要求撤銷對怡海翠庭業主委員會的備案。(4)將非法召開業主大會、非法選舉業主委員會成員、業主委員會選聘的物業公司負面情況以書面形式在小區內予以告知。(5)采取行政訴訟手段,將煙臺經濟技術開發區建設房管局、煙臺經濟技術開發區海河社區管理處及怡海翠庭業主委員會訴至煙臺經濟技術開發區人民法院,請求法院判令對怡海翠庭業主委員會的備案。

  經與煙臺經濟技術開發區建設房管局、煙臺經濟技術開發區海河社區管理處及怡海翠庭業主委員會多輪次談判,本糾紛以怡海翠庭業主委員會于2012年10月解散、所刻業委會公章交給某物業公司保管而予以變相解決,怡海翠庭小區由該物業公司提供物業管理至今。

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